In Italia, le case abbandonate rappresentano un patrimonio spesso trascurato ma ricco di potenziale: borghi fantasma, edifici rurali dimenticati, rustici nei paesi montani. Spesso sognate come rifugio o fonte di investimento, queste case offrono opportunità reali, purché si seguano i percorsi legali corretti.
Da un lato, esistono possibilità concrete come l’acquisto diretto dal proprietario oppure la cosiddetta usucapione; dall’altro, alcune Amministrazioni locali promuovono incentivi come le “case a 1 euro”, pensati per rigenerare il territorio e contrastare lo spopolamento.
1. Identificare il proprietario: il primo passo essenziale
Ogni immobile, pur abbandonato, ha sempre un titolare legale. Il primo passo per procedere è scoprire chi sia: si fa tramite visura catastale, richiedibile presso l’Ufficio del Territorio (Agenzia delle Entrate), usando indirizzo, civico o dati catastali.
La visura rivela non solo il nome del proprietario ma anche eventuali ipoteche, pignoramenti o sequestri. In caso di decesso, occorrerà individuare gli eredi via dichiarazione di successione presso il Comune.
È fondamentale operare con trasparenza e legalità, evitando qualsiasi occupazione abusiva – che comporta rischi penali sia se l’immobile è privato (violazione di domicilio, invasione) sia se è pubblico.
2. Acquisto tramite trattativa diretta
Una volta individuato il proprietario o gli eredi, si può iniziare una negoziazione:
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Proposta d’acquisto da parte dell’interessato.
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Se accettata, si redige un preliminare di vendita (o compromesso), con eventuale caparra.
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A seguire, si formalizza l’acquisto con il rogito notarile, trascritto nei registri immobiliari: da quel momento diventate proprietario effettivo.
Questo è il percorso più rapido, sicuro e lineare, soprattutto se il proprietario è disponibile. Un professionista immobiliare o un avvocato possono assistervi per tutelare i vostri interessi.
3. Usucapione: acquisire la proprietà attraverso il possesso
Se il proprietario è irreperibile o non collabora, si può valutare l’usucapione, istituto previsto dall’articolo 1158 del Codice Civile. Prevede:
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20 anni di possesso continuo, pacifico e pubblico (senza interruzioni o contestazioni) come se foste proprietari; al termine, ci si può rivolgere a un giudice per ottenere la declaratoria di usucapione e trascriverla nei registri.
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In casi particolari (buona fede e titolo imperfetto), il termine può ridursi a 10 anni.
Attenzione: l’usucapione non ha esito se il bene è già passato allo Stato, che per legge ne è proprietario (art. 827 c.c.). In ogni caso, serve una sentenza giudiziaria formale.